本プロジェクトは、東京の中心的エリア「渋谷」のなかでも、NHK放送センターを間近に感じる神山町に位置しています。NHK放送センター(東館)は、1964年の東京オリンピックの際に、白熱した競技の模様を世界中へ発信した場所。このオリンピックを契機に道路の新設や拡張が相次ぎ、渋谷の街並みは大きく進化し、その後1990年代から多くのIT企業が渋谷エリアを目指し、移転や起業が加速します。これにより渋谷は、アメリカの「シリコンバレー」になぞらえて「ビットバレー」と呼ばれるようになり、日本のIT事業を牽引するエリアに成長していきます。このような温故知新を体現する街で「渋谷神山町プロジェクト」は誕生します。
建物外観
周辺地図
物件概要
| 物件名称 | 第四共同ビル | |||
|---|---|---|---|---|
| 所在地（住所表示） | 東京都渋谷区神山町9番23 | |||
| 交 通 | JR山手線「渋谷」駅 徒歩13分・東急田園都市線「渋谷」駅 徒歩10分 千代田線「代々木公園」駅 徒歩8分・小田急線「代々木八幡」駅 徒歩10分 |
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| 土地権利 | 所有権 | |||
| 土地 | 面積（登記記録） | 238.67m²：72.19坪 （実測面積 265.24m²：80.23坪） |
地目 | 宅地 |
| 接面道路 | [公道]北西側 幅員約4.3m~約7.0m接道約12.5m [私道]南西側 幅員約3.0m~約4.0m接道約19m | |||
| その他 | 面積には、私道として道路負担している南西側の敷地の一部（19.76m²）を含んでいます。 | |||
| 建物 | 種類 | 事務所・居宅 | ||
| 構造規模 | 鉄筋コンクリート造陸屋根4階建 | |||
| 床面積 | [1階]166.11m² [2階]175.66m² [3階]175.66m² [4階]119.70m² | |||
| 延床面積（登記記録） | 637.13m²：192.73坪 | 竣工年月 | 1992年11月 | |
| 戸数・種別 | 総戸数4戸（内訳：事務所 4戸） | 賃貸可能面積 | 544.40m²：164.68坪 | |
| その他 | 4階は登記記録では居宅ですが、事務所として使用されています。この用途変更は不要です | |||
| 法令上の制限 | 都市計画 | 市街化区域 | 用途地域 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率 | 80% | 容積率 | ① 400% ② 300% | |
| 防火指定 | ① 防火地域 ② 準防火地域 | 高度地区 | ① 40m高度地区 ② 30m高度地区、日影規制 |
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| 備考 | 北東側道路(井の頭通り)より30m内が① 30m超が② | |||
| 物件名称 | 第四共同ビル | |||
|---|---|---|---|---|
| 所在地 （住所表示） |
東京都渋谷区神山町9番23 | |||
| 交 通 | JR山手線「渋谷」駅 徒歩13分・東急田園都市線「渋谷」駅 徒歩10分 千代田線「代々木公園」駅 徒歩8分・小田急線「代々木八幡」駅 徒歩10分 |
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| 土地権利 | 所有権 | |||
| 土地 | 面積 （登記記録） |
238.67m²：72.19坪 （実測面積 265.24m²：80.23坪） |
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| 地目 | 宅地 | |||
| 接面道路 | [公道]北西側 幅員約4.3m~約7.0m接道約12.5m [私道]南西側 幅員約3.0m~約4.0m接道約19m |
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| その他 | 面積には、私道として道路負担している南西側の敷地の一部（19.76m²）を含んでいます。 | |||
| 建物 | 種類 | 事務所・居宅 | ||
| 構造規模 | 鉄筋コンクリート 造陸屋根4階建 |
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| 床面積 | [1階]166.11m² [2階]175.66m² [3階]175.66m² [4階]119.70m² |
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| 延床面積 （登記記録） |
637.13m²：192.73坪 | |||
| 竣工年月 | 1992年11月 | |||
| 戸数・種別 | 総戸数4戸 （内訳：事務所 4戸） |
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| 賃貸可能面積 | 544.40m²：164.68坪 | |||
| その他 | 4階は登記記録では居宅ですが、事務所として使用されています。この用途変更は不要です | |||
| 法令上の制限 | 都市計画 | 市街化区域 | ||
| 用途地域 | 近隣商業地域 | |||
| 建ぺい率 | 80% | |||
| 容積率 | ① 400% ② 300% | |||
| 防火指定 | ① 防火地域 ② 準防火地域 | |||
| 高度地区 | ① 40m高度地区 ② 30m高度地区、日影規制 |
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| 備考 | 北東側道路(井の頭通り)より30m内が① 30m超が② |
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⽴地情報
- 日本のITビジネスを牽引する渋谷の中でも、喧騒から少し離れた「神山町」。
- NHK放送センターが間近で、映像制作会社などが多く集まるエリア。
- 「奥渋谷・裏渋谷」とも呼ばれ、近隣にはハイセンスな飲食店・ショップが並ぶ。
- 千代田線「代々木公園駅」、小田急線「代々木八幡駅」、JR線「渋谷駅」等が利用可能。
| 募集総額 （１棟全体） |
850,000,000円（税込） | |
|---|---|---|
| 販売予定口 | 850口
※募集期間中に、口数を上回るお申込みがあった場合は、総口数までの募集となります。
なお、募集口数に達しない場合は、申込口数（契約口数）にて任意組合を組成いたします。 |
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| 組合組成予定日 | 2021年12月22日(水)予定 | |
| 予定運用期間 | 約10年間＋5年※
※運用開始日：2021年12月22日(水)
※ 期間満了予定日：2031年12月31日(水)。 ※対象不動産の売却により、期間満了日前に運用を終了する場合があります。
なお、5年を超えない範囲で延長の可能性があります。 |
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| お申込み単位 | 1口 1,000,000円（税込）単位 | |
| 表面想定利回り※ | 約3.8％〜 3.9％ |
※分配金想定利回りは満室想定とし、その他不動産の維持管理、固定 資産税等の租税、組合の会計などの費用を算出した上での想定となります。
※実績分配であり、利回りが将来にわたって保証されるものではありません。
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| 分配金想定利回り※ | 約2.97％〜 3.18％ |
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| 収益分配金支払月 | 年2回（3月及び9月に支払予定） | |
| 財産管理報告 | 投資家のみなさまに「財産管理報告書」を 年に2度（3月及び9月までに） 送付します。 |
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| 運用計算期間 | 8月1日から1月末及び 2月1日から7月末の年2回とします。 ただし、最初の計算期間は、本組合発足の日から2022年7月31日までとなります。 |
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| 収益の根拠・ 分配方法 |
受領した家賃収入から物件の管理費用・固定資産税等の公租公課・業務執行組合員（理事長）報酬を含む組合運営費・修繕積立金等を差引いて、投資家の皆さまの出資割合に応じて各年3月末及び9月末に支払い、収益を分配します。 事業終了の場合は、遅滞なく、売却等に関する収入から売却等に関する費用及び業務執行組合員（理事長）報酬を差引いた額に、出資割合を除いた金額を支払います。 これらの分配作業は業務執行組合員(理事長)である株式会社ムゲンエステートにて実施します。 |
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| 税務上の取り扱い |
※投資家のみなさまは、不動産貸付業者と認定され、地方税法に基づく事業税が課税される場合があります。
※税務・法務に関する事項は、税理士・弁護士等の専門家へご相談の上、投資家のみなさまご自身においてご判断ください。
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| 事業者・ プロパティ マネジメント会社 |
事業者 ： 株式会社ムゲンエステート プロパティマネジメント会社 ： 株式会社フジホーム |
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| 事業者との関係 | 事業者株式会社ムゲンエステート自らが不動産特定共同事業契約の当事者となります。 | |
| 契約形態 | 不動産特定共同事業法に基づく 任意組合契約 |
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| 許可番号 | 東京都知事 第105号 | |
「渋谷神山町プロジェクト」の対象不動産はオフィスビルであり、賃料には消費税が付加されています。
任意組合は、発生した利益(消費税も同様)に対し、直接組合などには課税されず、その利益の配分を受けた出資者が納税義務を負うパススルー課税となっています。そのため、賃借人から受領した消費税も投資家の皆さまに分配されます。
令和5年(2023年)10月1日からインボイス制度が導入されることにより、適格請求書発行事業者の登録をしない場合、賃借人は課税仕入れへの消費税額の控除ができなくなります。
任意組合は投資家全員が課税業者である場合を除き適格請求書発行事業者となれないため、控除できない分の税額を賃借人より受領できなくなる可能性があり、その結果、消費税込みの賃料が段階的に減少する場合があります。
一定の経過措置期間について、
下図をご参照ください。
「インボイス制度」実施にあたっての
経過措置について
- インボイス制度の実施後は、免税事業者や消費者など、適格請求書発行事業者以外から行った課税仕入れに係る消費税額を控除することができなくなります。
- しかし、激変緩和の観点から、免税事業者等からの仕入れについても、インボイス制度実施後6年間は仕入れ税額相当額の一定割合を控除可能な経過措置が設けられています。
※仕入税額控除の適用にあたっては、免税事業者等から受領する区分記載請求書等と同様の事項が記載された請求書等の保存と本経過措置の適用を受ける旨（8割控除・5割控除の特例を受ける課税仕入れである旨）を記載した帳簿の保存が必要。
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